Politikker til forvaltning af lejemix
Efter at have læst denne artikel vil du lære om politikkerne for at håndtere lejemix.
Identifikation af opholdssted i ejerskabs- og ledelseshierarkiet påhviler ansvaret for lejemix-politikken. I gennemsnit har interne kapitalforvaltere og investorer større indflydelse end outsourcet
kapitalforvaltere, udlejningsagenter og forskningskonsulenter.
Indkøbscenterforvaltere har marginalt mindre indflydelse end forskningskonsulenter og primære detailhandlere, og ankerlejerne er lige mindst i hierarkiet. Det er også vigtigt at bemærke, at ankerlejer også i højere grad påvirker lejeblandingsbeslutninger.
Det er også vigtigt at have en "formel" lejemix-politik snarere end uformelle dokumenter, hvilket fører til, at ubegrænsede beslutninger træffes under pres og forsvarer det samme, selvom et indkøbscenter mislykkes, da der er retningslinjer for at måle det samme. Lejerblandingen skal løbende revideres for at diagnosticere problemer og muliggøre proaktiv forvaltning for at opretholde centrets konkurrenceevne.
Succesen for ethvert indkøbscenter afhænger af den indledende lejersammensætning, som domineres af valget af ankerlejere. Placeringen af centret i forhold til sin konkurrence, dens tiltrækning til kunderne og dens potentiale for at tegne gentagelsesbevægelser påvirkes alle stærkt af lejersammensætningen.
Detailhandel i Indien gennemgår betydelige ændringer, hvilket er en udfordring for detailforvaltere og har potentialet til at gøre blandingen i mange centre forældet. I de fleste tilfælde er politikken uformel og ukorrekt. Det er interessant, at formueforvalterne følte sig i stand til at vurdere succesen med deres lejemix-politik, på trods af sin nebulous karakter.
Betydningen af at opretholde ankerforretninger er anerkendt af kapitalforvaltere, som det er i litteraturen. Maksimering af indkomst på kort sigt synes at være afbalanceret mod behovet for at planlægge en lejemix, som vil tilføre aktivværdien på mellemlang og lang sigt.
Forvaltningen af fodgængerstrømmene opfattes som hovedmålet ved lokalisering af detailhandlere i et center, og overvejelser vedrørende sammenligningsklynger, livsstil og varer ser ud til at være mindre vigtige, måske fordi disse automatisk styres af detailhandlernes valg af overkommelige og passende pitch.
Omsætningsindekser og omsætningsrenteoplysninger bruges til at overvåge succesen af lejersammensætningspolitikken. Nogle aktivforvaltere kan være mere proaktive, forekomsten af udlejningsudkøb, sammenlægning af enheder, flytte lejere og operatøreres pauseklausuler tyder på, at mange energisk tilpasser deres lejersammensætning for at reagere på skiftende detailforhold.
De vigtigste hindringer opfattes som uhensigtsmæssige enhedsstørrelser, manglende ledige enheder og lange lejemål. Mangel på investering og proaktiv ledelse betragtes ikke som et problem, selv om en kombination af de to kunne overvinde de opfattede hindringer.
Det er ikke muligt at fastslå i hvilken grad, som aktivforvaltere lykkes i at forvalte lejemix i en periode med hurtig og betydelig ændring i detailhandelen. Ressourceforbrugende metoder må ikke betragtes som en værdifuld investering, når potentialet for at øge værdien er begrænset af størrelse og afsætning.
Indkøbscenteret er en agglomeration af forskellige detailhandlere og kommercielle udbydere inden for en velplanlagt, designet og styret bygning eller en gruppe af bygninger som en enhed. Denne definition antyder, at agglomerationen af detail- / serviceaktiviteter i et indkøbscenter er godt planlagt og styret højt af centerleder / operatør.
Derfor kan de interaktive kræfter blandt lejere, der er eksternaliteterne mellem butikkerne, internaliseres / formået at maksimere overskuddet for hele indkøbscenteret. Denne klynge af detail- og serviceudbydere i indkøbscentre betegnes som »lejerblandingen«. Sortimentet af detail- / servicekategorier og mærker er resultatet af denne blanding af forskellige lejere.
Et regionalt indkøbscenter indeholder normalt mere end 100 detailenheder; Således er de mulige lejersammensætninger af detail- / servicekategorier og mærker næsten uendelige. Da det er muligt for os at identificere en "ideel" eller "afbalanceret" lejemix til et bestemt indkøbscenter, da hver mulig blanding af lejere gør et særligt bidrag til billedet af indkøbscenteret.
Desuden er lejemix ikke en statisk tilstand: markedet ændres over tid, ligesom kundernes præferencer og modetrends. Derfor kan selv den "ideelle" tilstand, der opnås i en sæson eller periode, ikke være egnet til den næste. Desuden er detailbranchen næsten et perfekt konkurrencepræget marked; Således påvirker konkurrenternes handlinger dramatisk markedsføringsstrategier.
Derfor må centrets ledere / operatører konstant tilpasse deres lejersammensætning for at holde øje med markedstendenser. Under disse omstændigheder er det ikke overraskende at finde ud af, at en ideel lejemix kan være et puslespil til centerforvaltere / operatører.
En god lejemix omfatter en række kompatible (eller komplementære) detail- / serviceudbydere og en effektiv pladsallokering (både størrelse og antal) og ordentlig lejers placering, der tilskynder til udveksling af kunder og detailaktiviteter.
I et bredere perspektiv bør det også omfatte tilstrækkelige offentlige faciliteter og tjenester, både hvad angår kvalitet og mængde, der kræves. De væsentligste elementer, der forbedrer kvaliteten af et centrets indkøbsmiljø, opfylder kundernes behov, såsom varer og tjenesteydelser, bekvemmelighed, spænding og faciliteter, er alle en del af elementerne i en ideel lejemix.
