Site Control og Acquisition for Mall Development

Efter at have læst denne artikel vil du lære om site kontrol og erhvervelse for indkøbscentre.

Site Control og Acquisition:

Når vi har valgt et potentielt websted for vores udviklingsprojekt, skal vi undersøge de problemer, der er forbundet med at erhverve og få kontrol over det pågældende websted. Site kontrol er den vigtigste ingrediens og ofte den hårdeste hindring for kommerciel udvikling. Før vi får kontrol med stedet, skal vi undersøge visse uforudsete forhold ved at udføre din "due diligence".

Due diligence involverer de forskellige processer, der skal gøres før udviklingen af ​​et projekt begynder, såsom titel clearance, omkostningsoverslag, miljøprøvning og markedsanalyse.

Sektionerne i håndbogen Site Control and Acquisition er opdelt i:

(1) Skridt der skal træffes før kontrol af stedet, og

(2) Indhentning af webstedskontrol.

Skridt der skal tages før Site Control:

Disse omfatter de trin, vi skal tage, før vi får kontrol over et websted, herunder: informationsindsamling og organisation, finde ejere og andre vigtige egenskabsattributter, vurdere ejeromkostninger, miljøprøvning og certificering og undersøge fysiske begrænsninger på webstedet.

Opnåelse af Site Control:

Disse omfatter en proces om, hvordan man får kontrol over både statslige og privatejede arealer. Dette er mere et proceduremæssigt arbejde og er ikke en del af det generelle mall management arbejde.

Initial Information Collection - Kort til Display Information:

En række forskellige kort er nyttige under site acquisition processen både som en kilde til information og at vise, organisere og analysere oplysninger, du har samlet. Det vil være nyttigt at starte med en Site Base Map, som vil fungere som det grundlæggende kort, som vi kan tilføje andre oplysninger om.

Derfor skal den vise de mindst nødvendige oplysninger, som f.eks. Lotnumre, adresser, linjer, dimensioner og vejnavne. Kortet skal også bruges til at skala og vise det større område omkring webstedet i tilfælde af fremtidig udvidelse af projektet.

Trinnene til oprettelse af en Site Base Map er beskrevet nedenfor:

1. Hent et kartografisk kort fra byens kommunale afdeling og brug dette som en grundlæggende skabelon.

2. Hent foreløbige adresseoplysninger og forstå, hvilken af ​​følgende det kan være (Lad os sige for en ejendom på tre plot): Tre separate egenskaber med tre separate adresser, to separate egenskaber eller en enkelt ejendom.

Identifikation af ejerskab og anden nøgleinformation:

Et foreløbigt skridt i at erhverve et websted er at identificere grundlæggende egenskaber af ejendommen, såsom nuværende ejerskab, masse størrelse og vurderet værdi. Ejerskabsinformation er for eksempel vigtigt, fordi vi skal kontakte ejeren og forhandle om et tilbud om at købe ejendommen.

Sådan identificeres ejeren:

Dokumenteregisteret indsamler, opretholder og distribuerer oplysninger om ejendommens nuværende og tidligere ejerskab. Skat og ejer af ejendommen er ikke nødvendigvis den samme person. Hvis du er interesseret i at købe ejendommen, skal du kontakte ejendomsindehaveren (dvs. den person, der ejer gerningen til ejendommen).

Databasen Register of Deeds indeholder følgende oplysninger:

1. Navn på køber og sælger.

2. Type akt, f.eks.

3. Kæde af titel, der fører til nuværende ejer - alle overførsler af ejendom til nuværende ejer.

4. Overførselsbeløb - salgspris på ejendommen.

5. Lån og andre belægninger.

6. Lot, liber og side nummer seneste handling - juridisk beskrivelse af ejendommen.

Vurdering af de reelle omkostninger ved ejerskab:

Før du køber et websted, skal visse omkostninger ud over ejendommens markedsværdi undersøges. Ejendomsomkostninger inkluderer tilbage skatter, tilbage vandregninger, antallet af forskellige ejere og holde omkostninger. Vi skal vurdere ejeromkostningerne, før vi begynder kontrolprocessen.

Titel søgning:

Når man rent faktisk køber ejendomme, skal et titelvirksomhed være ansat til at foretage fuldstændig undersøgelse af ejendomsretten til ejendommen og for at forsikre titlen.

Tilbage vand / el regninger:

Kontakt City Electricity & Water Department for at afgøre, om den ejendom, du er interesseret i at købe, har ubetalte vandregninger.

Antal forskellige ejere:

At erhverve et websted ejet af mange individer involverer kontakt og forhandling med mange flere mennesker, hvilket kan øge omkostninger og tidskrav. Desuden jo større antal ejere jo større er chancen for, at en eller flere ejendomsejere vil holde ud for en højere pris.

Udgravning:

Udgravning omkostninger er meget vanskelige at forudsige, fordi de involverer snavs, der er skjult under jorden og afhænger i høj grad af webstedet planer, som måske er ukendt i begyndelsen af ​​udviklingsprocessen.

Holding omkostninger:

Holdomkostninger er omkostninger som skat, sikkerhed, vedligeholdelse og forsikring, som vi skal betale på ejendommen, mens resten af ​​projektet samles.

Undersøgelse af de fysiske begrænsninger af et websted:

Før vi køber et websted, skal vi undersøge eventuelle fysiske begrænsninger på webstedet for at afgøre om:

(1) Webstedet er egnet til vores udvikling, og

(2) Om ændring af eventuelle fysiske begrænsninger (hvis det er muligt) vil koste uoverkommelig.

Undersøgelse af disse spørgsmål er en del af vores due diligence; manglende grundig forskning kunne forhindre eller endda standse din udvikling.

Zone:

Zoning er vigtigt at undersøge, fordi det afgør, hvilke aktiviteter der kan udføres på en ejendom, størrelsen af ​​strukturerne og hvor strukturer kan placeres. Hvis den aktivitet, du har til hensigt at udføre på ejendommen, er i konflikt med den nuværende zoneinddeling, skal du overveje, om du vil forfølge en zoneændring.

servitutter:

En lettelse giver indehavere ret til at bruge ejendommen, hvorpå easement er placeret til et bestemt formål. En almindelig form for en lempelse er en rigtig måde (ret til at krydse landet til en anden).

Utility Lines:

Når et projekt omfatter offentlige gader eller gyder, skal underjordiske og overheadforsyninger, der løber under eller over disse områder, identificeres og i visse tilfælde flyttes.

Gade og Alley Closings:

Udviklingsprojekter kræver ofte gade- og gyroforbindelser. For eksempel vil udviklere måske lukke en gyde for at konsolidere ejendomme til en udvikling; eller lokalsamfund vil måske lukke gyder for at forbedre sikkerheden for deres kvarterer.

Eksisterende strukturer:

Før du køber et websted, bør du undersøge, om disse websteder har eksisterende strukturer, der har brug for nedrivning eller rehabilitering. I betragtning af miljøhensyn og byggekostnader kan nedrivning og rehabilitering af eksisterende strukturer være meget omkostningseffektive og derfor bør undersøges, inden de køber et websted.

Miljøprøvning og certificering:

Som en del af din due diligence skal du følge visse miljøprøvnings- og certificeringsprocedurer inden du erhverver jord. Hvis du erhverver byejendom, skal miljøprøvning begynde, så snart du har ret til indrejse.

Generelt vil følgende blive undersøgt ind under dette:

1. Vandressourcebeskyttelse.

2. Luftforureningskontrol.

3. Small Business Clean Air Assistance.

4. Farlig affaldshåndtering.

5. Fast affaldshåndtering.

6. Miljørespons, som ændret.

7. Underground Storage Tank Regulations, unamended.

8. Lækage af underjordiske opbevaringstanke, uændret.

9. Underground Storage Tank Financial Assurance, uændret.

Årsager til miljøprøvning:

Før du erhverver et websted, er visse test- og certificeringsprocedurer nødvendige for at:

(1) Vurder tidligere anvendelser af webstedet,

(2) Bestem, om der skal kræves afhjælpende foranstaltninger (dvs. oprydning), og

(3) For at beskytte dig mod ansvar for forureningsudgifter.

Vi skal ansætte kvalificerede eksperter til at gennemføre miljøprøvning. I det følgende diskuteres typer af typiske miljøprøvninger, som du måske skal udføre, efterfulgt af råd om at ansætte miljøkonsulenter.

Environmental Site Assessment:

Environmental Site Assessment (ESA) er en undersøgelse, der generelt udføres som en del af en fast ejendomstransaktion, såsom salg eller refinansiering af en ejendom. En grundig ESA vil afgøre, om stedet er en "facilitet". En facilitet betyder ethvert område, sted eller ejendom, hvor et farligt stof overstiger de koncentrationer, der er tilladt for menneskelige kontaktniveauer. En ESA består typisk af to faser af afprøvning af fase I og fase II.

Fase I - Miljøundersøgelse:

Beskrivelse:

Fase I-test er en gennemgang af områdets arealanvendelse over tid og indebærer ingen påtrængende prøvning (f.eks. Opsamling af jord- eller vandprøver).

En fase I består normalt af følgende elementer:

1. Beskrivelse af webstedet.

2. Site inspektion.

3. Undersøgelse af tidligere anvendelser og tilstødende brugere, herunder tidligere ejere af webstedet i de sidste 30, 40 eller flere år.

4. Stedets lovgivningsmæssige historie, for eksempel tilladelser, skal være udstedt, hvis visse farlige kemikalier blev opbevaret eller brugt på stedet.

5. Undersøgelse af forureningskilder i nærheden.

Fase II - vurdering af miljøet

Beskrivelse:

Et fase II-studie kan følge fase I-arbejde (selv om ikke alle websteder, der gennemgår fase I-test, kræver en fase II) og kan omfatte både en gennemgang af historisk information samt prøveindsamling og evaluering af websteder. Fase II-test undersøger yderligere bekymringer fundet under fase I.

Hvad en fase II involverer. En fase II kan omfatte indsamling af isolerede individuelle jord- og vandprøver på et sted, identificering af potentielle forurenende stoffer og udvikling af en formel arbejdsplan for vurdering af ejendommen.

Dette kunne indeholde en tidsplan for undersøgelse af omfanget af forurening på stedet, mulige omkostninger i forbindelse med fjernelse og behandling af eventuelle forurenende stoffer og en tidsplan for endelig afslutning af oprydning.