Brokers rolle i det forretlige trin i indkøbscentre
Efter at have læst denne artikel vil du lære om makkeres rolle i det operationelle stadium af indkøbscentre.
Pre-Operational Stage - Brokers rolle:
Et indkøbscenter kan åbnes efter 2-3 år efter lanceringen af projektet - men markedsføring af de samme starter, så snart tegninger og zoning detaljer med udlejning eller direkte købsoplysninger er klar. Et selskab skal i første omgang beslutte, hvor meget plads til at sælge og lease og i hvilken grad.
Pris for direkte køb er mere økonomisk baseret på den opfattede fremtidige værdi af ejendommen, efter at den er åbnet. Udvikler kan sælge små grøfter af ejendom i indkøbscenter til enkeltpersoner eller selskaber, der er investorer, der ikke vil gøre direkte detailhandel i lokaliteterne (folk der køber ejendomme i øjeblikket satser for at tjene på højt ROI ved at leje det ud til lejere for lang sigt) eller til investorer, der gerne vil købe ejendommen til at gøre en detailvirksomhed eller til mærker / detailhandlere for dem, starter operationerne, så snart indkøbscenter er klar.
Til leje er det aftalt blandt mærker eller iværksættere at indgå en kontrakt mellem dem og udvikleren kaldet "aftale til leasing", som derefter omdannes til "leasingaftale", når indkøbscenteret åbner.
Det er generelt en virksomhedspolitik, der driver beslutningen om at sælge vs. leje. Et firma, der gerne vil være bare en udvikler og tjener fra grundværdiudvidelse, vil gerne sælge ejendommen så meget som muligt, medmindre det ønsker at tjene bedre ROI over lang sigt og også tjene ekstra indtægter fra indkøbscentraloperationer.
Nu skal selvfølgelig en udvikler forstå, om han ville have et salgsteam eller stole på mæglere (kan være ekspertfirmaer som Knight Frank eller enkeltpersoner) eller begge dele. Det anbefales altid at have både som mæglere forstår markedsimpuls og er også tættere på klienten og dermed reducere "Go to Market" tid.
Mens en mægler / ekspertform udpeges, er det også nødvendigt at udpege kun få som registrerede mæglere, der har tilladelse til at sælge / lease mallet. For mange mæglere kan skubbe satser ned gennem karteldannelse og også leverbare kan ikke overvåges.
En udvikler betaler normalt en måneders leje (incase af lejekontrakt) eller 2% af salgsværdien til mægler som vederlag for en aftale. Udvikler udpeger generelt mægler mod en lille afgift, der bruges til at fremme projektet og mæglere gennem printannonce.
Mæglere tjener også gennem klienten ved at oplade dem på samme måde som de gør for udviklere.
Mens det sker, skal en virksomheds salgsteam også gøre en indsats for at nå ud på klienter direkte og lukke tilbud til indkøbscenteret. Men det ses, at pre-opening marketing selvom starter var forud for en egentlig mall lancering, men faktiske tilbud eller det meste af forretninger for indkøbscenter er tættere på åbningen.
Selv mærker, der har til hensigt at dele en del af indkøbscenteret, udsteder de netop et hensigtserklæring med henblik herpå og nogle token-fremskridt, der er genstand for en faktisk aftale, før indkøbscenteret åbner. Dette holder udvikleren under pres for at levere, hvad der er blevet lovet i første fase.
En typisk professionel mægler ville kræve gøre følgende:
En mægler skal gøre den bedste indsats for at bistå udlejeren / udvikleren med at planlægge projektets layout og i markedsføring og leasing af projektet, alt i overensstemmelse med udlejerens / udviklernes finansielle mål. Mægler vil gøre sit bedste for at lease projektet fuldt ud inden for den fastsatte periode.
Mæglerens forpligtelser omfatter, uden begrænsning:
(i) Betjener udlejer som en detail- og leasingkonsulent ved at rådgive udlejer og dets arkitekter, designere, konsulenter og andre agenter med hensyn til projektets konceptuelle layout og design samt projektets lejemix og leasing perspektiver
ii) Tidlig forberedelse og overdragelse til udlejer af en komplet handelsplan for hele Projektet, hvilken handelsplan skal være acceptabel for udlejer efter eget skøn.
iii) rettidig produktion og overdragelse til udlejer af markedsførings- og salgsfremmende materialer til lejemål for udlejning af faglokaler til konforme anvendelser, hvilke markedsførings- og reklamematerialer efter eget skøn kan accepteres af udlejer
(iv) Identifikation og opfordring af potentielle lejere og forhandlinger om (men ikke aftale med eller udførelse af) Emne Leasingaftaler med sådanne potentielle lejere; og
(v) Sådanne andre opgaver som udlejer med rimelighed anmoder om (herunder rådgivning om potentielle restaurantleasingaftaler) for at hjælpe udlejer med at opnå sine forventede udlejningsrenter pr. m2, procentvise lejeudgifter og fællesomkostninger til vedligeholdelse af ejendomme ved projektet og for at nå sit mål at fuldføre alle leasing af projektet.
Mægler skal ikke have og har ingen beføjelse til at udføre enhver lejekontrakt eller anden aftale på udlejerens vegne eller på nogen måde pådrage sig nogen forpligtelse på vegne af, bindende eller gøre nogen repræsentation eller garanti for udlejer.
Ved forhandling af eventuelle fagforpagtelser skal Broker rådgive alle potentielle lejere om, at Broker ikke er agent for udlejer og har ingen faktisk eller tilsyneladende myndighed til at binde udlejeren til enhver leje, aftale eller andre forpligtelser, som kun kan forekomme ved udførelsen af udlejer af en skriftlig fagforpagtning.
