Sådan Administrer Retail Lejer Mix?

Den følgende artikel vil guide dig om, hvordan du håndterer detailhandlerens mix.

Detailformater ændrer sig løbende og kan forventes at gøre det i en hurtigere takt med væksten i detailhandel via internettet og interaktivt tv. En vellykket lejemix skal svare på sådanne ændringer, der kræver "løbende overvågning, evaluering og handling fra ledelsens side".

Der er tre grunde til det øgede problem med at opretholde en vellykket lejemix. Den første er øget konkurrence mellem centre som følge af deres spredning og forbrugernes større mobilitet. Dette har skabt pres for differentiering mellem centre ved hjælp af lejemix.

For det andet et vanskeligt detailmarked et konjunkturproblem, hvor detailmarkedet falder og stiger, hvilket resulterer i fald i detailhandlerens behov og en reduktion af udlejers fleksibilitet i at styre lejemix.

Det tredje problem er stadigt stigende demografi, mode og forbrugernes efterspørgsel, hvilket fører til nedgangen i nogle ældre detailhandlere og den voksende udvidelse af nye, ofte med forskellige rumbehov.

Investoren / udvikleren kan engagere en administrerende agent, der igen kan udpege en center-sjef, som er det daglige kontaktpunkt med detailbesætningerne. Alle tre lag og muligvis andre er involveret i større eller mindre grad i forvaltningen af ​​lejemix.

Forudsætningen for en vellykket forvaltning af detailhandlerblandingen i ethvert center er at overvåge dets præstationer, det vil sige det niveau af fortjeneste, som dets detailhandlere opnår med konsekvenserne for centrets lejeindtægter og kapitalværdi. Den konstante overvågning af salgsydelse, konkurrence og demografi til dette formål.

Kontinuerlig leder-lejer kommunikation gør det muligt for den førstnævnte at forstå sidstnævntes forretningsbehov. Den mest oplagte indikator for behovet for lejemix-ændring er manglen hos en forhandler. Dette kan resultere i en uventet ledig stilling og en anmodning om at tildele eller aflevere lejekontrakten.

På et stærkt detailmarked vil udlejer sandsynligvis kunne drage fordel af at genudleje en ledig enhed og har ingen interesse i at holde en forhandler, hvis forretning ikke blomstrer. På et svagt marked kan udlejer imidlertid beskytte sin indkomststrøm ved at håndhæve detailhandlerens pagt til at betale husleje indtil udgangen af ​​lejemålet.

Lejerblandingen ændres normalt trinvist over et centrets liv som svar på ledige stillinger ved likvidation, ved lejekontrakt, efter aftale med udlejer eller ved tildeling. Hver ledig stilling giver mulighed for, at udlejeren ændrer lejemixen inden for markedets begrænsninger og den ledige enheds karakteristika.

Udlejere og deres agenter skal udvikle ledelsesværktøjer til at håndtere disse forhold. Detailleasingaftalerne indeholder almindeligvis klausuler, der kræver udlejerens godkendelse, før lejemålet kan tildeles eller sublet, og en brugerklausul begrænser de typer af varer, der kan sælges.

Disse lejers pagter er udlejerens vigtigste middel til at kontrollere hvilke detailhandlere der handler i centrum og blandingen af ​​varer, der tilbydes. Lejekontrakten i disse tilfælde indeholder en klausul, der tillader brugsændring, men ikke "for de formål, som udlejer med rimelighed kan gøre indsigelse mod på grund af god ejendomsadministration".

Proaktiv forvaltning af lejemix er påkrævet, snarere end at basere sig på forhandlerinitierede ændringer. Dette kan indebære forhandlinger om overdragelse af lejemål, eventuelt med betaling til detailhandleren.

Mere radikalt kan et center helt eller delvis blive renoveret, og lejermixen genplaceres mod et ændret demografisk eller konkurrencedygtigt miljø. Dette kan også indebære fusion eller opdeling af enheder for at opfylde de nye detailkrav.

Udlejning vil normalt være på markedsleje, men forekomster af højere tilbud bliver afsat for at opnå den ønskede lejemix. Den gradvise udvikling af lejersammensætningen, da kunderne er forstyrret af ustabilitet eller mangler at finde den forhandler, de forventer inden for et bestemt center.

Leasing praksis:

Indkomstsikkerheden er begunstiget, og dette opnås ved tyve eller femogtyve årlige lejemål til stærke virksomheder. I forbindelse med indkøbscentre betød dette lange lejemål på stærke ankre eller nationale flere detailvirksomheder. I løbet af ejendomsresessionen og den efterfølgende ændring i kontorets forretningspraksis blev kortere lejekontrakter accepteret for investorer i kontor- og industrielle ejendomssektorer.

Ideen blev også accepteret, at hurtigere funktionelle forældelser blev lettere afhjulpet, hvor udlejere brugte kortere lejemål, så de kunne genvinde kontrollen med bygningen oftere. Forhandlerne kræver dog mindst fem års sikkerhed, hvormed man afskriver de undertiden meget betydelige omkostninger ved at montere deres enhed, så der er en lavere grænse for den acceptable lejelængde.

Der er altid en balance mellem fleksibilitet, der kan tilvejebringes ved korte lejemål, og ønsket om en indkomststrøm sikres godt ind i fremtiden og understøtter centerets værdi som et finansielt aktiv.