Komponenter i en lejekontrakt for indkøbscentre

Efter at have læst denne artikel vil vi lære om komponenterne i en lejekontrakt for indkøbscentre.

Forståelse af komponenter i lejekontrakt:

Lejekontraktet binder lejeren (leasinggiveren) og lejer (leasingtager) til et langsigtet forhold, som hver afhænger af den anden til en vis grad for økonomisk gevinst og under visse omstændigheder for økonomisk overlevelse. Lejekontrakten ligner en kollektiv overenskomst, idet begge dokumenter beskriver reglerne for adfærd, forpligtelser, pligter, fordele og byrder for hver part.

Ved analyse af en lejekontrakt (eller tilbud om at lease, nogle gange kaldet en leasingaftale) er der en overflod af mulige scenarier, der kan forekomme i løbet af lejekontraktens løbetid, herunder fornyelse.

Sammen med disse forpligtelser skal man også overveje de finansielle investeringer, som hver part opstår i dette venture sammen med forventningen om økonomisk succes. Leasing er også defineret som en kontrakt mellem indehaver af ejendomsrettigheder ("udlejer") og forbruger / bruger af ejendomsrettigheder ("leasingtager" eller lejer), der dækker nærmere angivet tidsperiode.

Udlejer:

Hvem er en udlejer? Ejer de egentlig ejendommen, eller er de lejer under en grund leje, et partnerskab eller et begrænset partnerskab eller et skalfirma? Hvis vi stoler på udlejerens pagt, skal udlejer være en substans - hvad er kvaliteten af ​​pagterne? Gør en landtitel søgning for at sikre, at udlejeren rent faktisk har ret til at lease.

Lejer:

Hvem er lejer? Er det et partnerskab? I så fald skal udlejeren sikre sig, at alle partnere underskriver personligt. Er lejeren et selskab? Hvis ja, så sørg for, at dokumentet er underskrevet af virksomheden. Er der en garant? Hvis det er tilfældet, så sørg garantisten for lejekontrakten, og at vilkårene i lejekontrakten er tilstrækkelige til at binde kautionisten. Igen, hvad er kvaliteten af ​​pagterne?

garant:

Har du skadesløsholdelse eller garanti? Hvad er erstatningens art? Er det for hele lejekontraktens løbetid eller en del af lejekontrakten? Er det for et ubegrænset beløb eller er erstatningen begrænset? Hvad sker der, når lejeren går i konkurs? Skal skadesløseren underskrive en lejekontrakt for den resterende periode?

Dato for aftalen:

Hvad er datoen for aftalen? Hvornår træder lejekontrakten i kraft?

Er det en lejekontrakt eller en licens?

Der er en række interesser i jord, der er analoge med en lejekontrakt og deler mange funktioner i en lejekontrakt, men skaber ikke en lejekontrakt. En lejekontrakt skaber interesse for jord. Det er en interesse mindre end gebyr enkel. En licens er et tilskud til en ret til noget, som ellers ikke ville være lovligt.

For eksempel er sælgerens ret til at sælge hotdogs på et fodboldkamp - sådan licens er ikke eksklusiv. Hoteller, pensionater og parkeringspladser er nogle af de eksempler på interesser, der er licenser og ikke lejemål.

Lokaliteter:

Parterne bør i begyndelsen have en klar forståelse af beskrivelsen af ​​de afgrænsede lokaler og tilhørende henseender (dvs. parkering). Hvis lejemålet er for en hel bygning, så er det nemmere at fastslå de demonterede lokaler. Hvis lejemålet handler om en del af bygningen, skal lejemålet indeholde planen for de demiserede lokaler, som skal knyttes til lejemålet.

Hvis lejeren har ret til at bruge fælles område, skal det fælles område også angives tydeligt i lejemålet, så der ikke er nogen misforståelse. Dimensionerne af de demised lokaler kan have indflydelse på leasingens økonomi.

Parterne skal afgøre, hvem der skal betale for skat, forsyningsselskaber, reparationer og vedligeholdelse, forsikring og generelle driftsomkostninger. I et indkøbscenter kan ankerlejerne ikke betale samme driftsomkostninger som en kommerciel detailhandel (CRU).

Derudover bør parterne i visse tilfælde kende den nøjagtige størrelse af de demonterede lokaler. Ingen lejer kan lide at tro at de har 1.200 kvadratfod og finde ud af, at lokalerne faktisk er blevet målt igen, og de betaler nu for 1.400 kvadratfod eller mere.

Semester:

Lejekontraktens løbetid skal klart angives. I almindelighed er udtrykket en periode, hvor lejeren har eneretten til besiddelse af lokalerne og den tilsvarende forpligtelse til at betale husleje.

Det er primært for alle parter at bestemmelserne om indledning og opsigelse af begrebet er klare og utvetydige. Lejekontraktens løbetid eller den resterende del heraf er en kritisk faktor for lejeren, hvor lejeren ønsker at sælge deres forretning til en tredjepart.

Begyndelses dato:

I mange lejemål falder indledelsesdatoen for lejekontraktens løbetid sammen med leasingaftalens dato, og der er derfor ikke plads til tvetydighed.

I mange kommercielle leasingaftaler afhænger begivenhedens begyndelsesdato imidlertid af en anden begivenhed, der sædvanligvis er relateret til gennemførelse af forbedringer, som udlejer har aftalt at opbygge. Derudover kan startdatoen være knyttet til en periode, hvor der er gratis "grundlæggende leje".

Leje:

Normalt er lejen opdelt i to sektioner (muligvis tre procent rent). Det første afsnit er grundrente. Det refererer normalt til lejebeløbet pr. Kvadratfod på årsbasis, der betales månedligt i løbet af lejekontrakten.

For eksempel, hvis du betaler på 1.000 kvadratfod (rentable - ikke brugbar), med en grundrente på Rs. 10, 00 pr. Kvadratmeter, vil din basale husleje månedligt betales Rs. 833.33 (1.000 X Rs. 10.00 = Rs. 10.000.00 divideret med 12 = Rs. 833.33).

Betaling af leje:

Betaling af husleje er normalt månedligt, der skal betales på forhånd den første dag i hver måned (i modsætning til en pant betaling, der er betaling efter brug af pengene i en periode på en måned).

Nogle gange vil udlejeren kræve en række efter-daterede checks fra lejeren. Det er ikke usædvanligt, at lejemålet indeholder et frafald fra lejeren mod ethvert beløb, nedsættelse eller fradrag. Det betyder, at lejeren frafalder og afskediger alle eksisterende og fremtidige krav eller modregninger eller kompensation mod lejen og vil betale lejen (basis og tillæg) uanset hvilket krav lejeren måtte have mod udlejeren.

Belægning og tilladt anvendelse:

Lejekontrakter indeholder generelt et udtryk, der angiver brugen af ​​lokalerne. Hvis brugen er snævert defineret, dvs. kun tandklinikker, kan lejeren ikke bruge lokalerne til andre formål. Udlejerens samtykke kan under visse omstændigheder holdes uberettiget tilbageholdt. Dette bliver et problem, hvis lejeren ønsker at udleje eller overdrage lokaler til en tredjepart, der ønsker at bruge lokaler til andet end et tandkontor.

Det er også vigtigt at definere brugen af ​​lokalerne, da det vil afspejle, hvad den rette husleje skal være, hvis lejeren udnytter en mulighed for at forny.

Lejeraftaler:

1. Betal Leje:

Allerede forklaret

2. Affald og gener:

Udlejeren ønsker at sikre, at bygningen ikke er genstand for affald eller skade på bygningen og derfor skal lejeren indgå pagt om ikke at forårsage affald eller nogen form for gener.

3. Forsikringsrisici:

Ejeren ønsker ikke at pådrage sig yderligere forsikringsomkostninger, og lejer vil derfor være forpligtet til at handle på en sådan måde, at han ikke vil øge forsikringsomkostningerne.

4. renlighed:

Selvforklarende.

5. Overholdelse af love:

Udlejeren ønsker at sikre, at lejer ikke overtræder nogen af ​​de kommunale, provinsielle eller lovbestemte love, herunder brand, sikkerhedslovgivning, vedtægter og regler. Disse love kan også omfatte miljølovgivning.

6. Installationer:

Udlejeren ønsker at sikre, at der ikke er installeret udstyr eller ændringer i lokalerne, der ville krænke lov eller forårsage forstyrrelse af bygningenes glæde af andre lejere.

7. Regler og forskrifter:

Udlejer vil generelt udstede et sæt regler og bestemmelser, som de kan ændre sig fra tid til anden.

8. Overholdelse:

Såfremt lejerne forbliver i de lejede lokaler efter udløb af lejekontrakten uden yderligere skriftlig aftale uden lejerens indvendinger, svarer lejen normalt til 150% af den månedlige årlige basisleje.

9. Tegn:

Udlejer vil sikre, at skilte opfylder bygningskravene.

10. Inspektion og adgang:

Dette afsnit gør det muligt for udlejer til enhver tid og fra tid til anden at komme ind i lokalerne med sine autoriserede agenter, medarbejdere og entreprenører til forskellige formål, herunder men ikke begrænset til vinduesrensning, vedligeholdelse, vagtforretning, reparationer eller ændringer eller forbedringer til de demised lokaler.

11. Viser lejede lokaler:

Dette tillader udlejer eller dets agenter eller medarbejdere at vise de lejede lokaler til potentielle lejere i løbet af de normale åbningstider i løbet af de sidste måneder af lejekontraktens løbetid.

Udlejers pagter:

1. Rolig nydelse:

Dette er generelt den vigtigste pagt givet af en udlejer til en lejer, som gør det muligt for lejeren at nyde lokalerne uden forstyrrelse eller afbrydelse af besiddelse fra udlejer. Det betyder ikke, "ingen støj".

2. Indendørs klimakontrol og belysning:

Selvforklarende.

3. Elevatorer:

Hvis du ikke er på hovedetagen, ønsker du at sikre, at elevatorer er i drift til enhver tid, eller hvis elevatoren bryder ned, så vil husejeren straks få elevatoren repareret eller udskiftet for at lette adgangen til dine patienter .

4. Entrances, lobbyer og andre fælles områder:

Som lejer ønsker du at sikre, at dine kunder og patienter har adgang til dine demised lokaler i løbet af normale åbningstider.

5. Vaskerum:

Selvforklarende.

6. Vagtmænd:

Selvforklarende.

7. Reparation, beskadigelse og destruktion:

(a) udlejers reparationer:

Sørg for, at udlejer har pligt til at holde lokalerne i en god og rimelig reparation i overensstemmelse med de generelle standarder for en bygning af lignende art, alder og karakter, og at udlejer vil straks reparere fejl.

Lejekontrakten skal være meget specifik, ud fra en lejers synspunkt, for at indikere, at lejer ikke er ansvarlig for eventuelle strukturelle reparationer eller udskiftninger. Du kan også ønske at definere, hvad strukturreparationer betyder, herunder udskiftning af tag.

(b) Lejerens Reparationer:

Udlejeren ønsker at sikre, at lejeren holder de demeterede lokaler i en lignende, god og rimelig reparation.

8. Tilbagetrækning og opsigelse:

Hvor der er væsentlig skade på lokalerne, således at lejeren ikke længere kan udnytte de demeterede lokaler eller en væsentlig del af demiserede lokaler, vil du som lejer ønske at sikre, at lejen vil aftage i en periode af tid med kravet om, at udlejer skal gøre sig selv så hurtigt som muligt, uanset om det vil reparere eller opsige lejemålet i henhold til opsigelsesbestemmelserne i lejemålet.

9. Skatter:

Lejer skal ikke kun betale sine skatter for sin virksomhed, men også ejendomsskatten i nogle tilfælde. Som lejer skal du sikre dig, at du hurtigt får besked om en forhøjelse af skattelettelsen, med ret til, at du modtager det, at modsætte sig en sådan forhøjelse.

Opgave og subletting:

Opgaver og subletting er forskellige. En sublet er en situation, hvor lejeren tillader en tredjepart (en subtenant) eksklusiv brug af lokalerne for en del af den resterende løbetid. En opgave overvejer tildelingen af ​​hele det resterende lejekontrakt.

Generelt vil enhver sådan opgave kræve udlejers skriftlige samtykke. Udlejer kan have ret til uretmæssigt at opretholde sådant samtykke eller må muligvis handle rimeligt afhængigt af lejemålets ordlyd.

I de fleste situationer, hvor lejeren tildeler eller underleverer, vil de stadig være ansvarlige for udlejeren, hvis ejeren undlader at leve op til leasingaftalerne. Dette forbliver en eventualforpligtelse over for lejeren og skal behandles i lejekontrakten, herunder om lejeren er ansvarlig for udlejeren om en opgave under en fornyelsesperiode.

I de fleste tilfælde vil udlejer vil have den finansielle og andre baggrund for den potentielle nye lejer eller underleverandør og vil opkræve lejeren for en sådan gennemgang, før han giver sit samtykke.

Ændring i Kontrol af Lejer:

Hvis lejeren er et selskab, kan lejeren undgå overdragelsesklausulen ved blot at overføre aktierne i virksomheden til den nye tredjepart. For at undgå denne flugtvej har udlejer sædvanligvis en klausul i lejekontrakten, der siger, at hvis der skiftes kontrol over lejerselskabet, anses det for at være en opgave.

Liens and Encumbrances on Fixtures and Improvements:

Udlejer foretrækker ikke at have sin ejendom besat af en bygherrens rettigheder. Ejeren kan godt lide at have en klar titel, der kun vedrører et pant, som det har ydet til en finansiel institution.

Som lejer, hvis du ønsker at give sikkerhed til din finansiel institution, så skal det svigte med vilkårene i lejekontrakten.

Fjernelse af inventar og forbedringer:

Alle lejemål forbedringer i lokalerne bliver generelt udlejerens ejendom ved udgangen af ​​lejemålet uden kompensation. Det er vigtigt at skelne mellem forbedringer, inventar og chattels. I nogle tilfælde kan udlejeren kræve, at lejeren fjerner visse forbedringer, inventar og chattels på lejerens bekostning (dvs. en bankvalv).

Flytning af lokaler:

Det er ikke usædvanligt at se en klausul i lejekontrakten, så udlejeren kan flytte lejeren til en anden etage i bygningen, især uden kompensation.

Forsikring og ansvar:

1. Udlejer Forsikring:

Udlejer vil forsikre bygningen som en forsigtig ejer. Udgifterne til forsikringen bæres af lejeren, eller hvis lejer lejer en del af bygningen, betaler lejeren sin forholdsmæssige andel af forsikringen.

Forsikringstypen vil højst sandsynligt omfatte:

en. Ejendomsforsikring, herunder brand- og udvidede farer, al risiko, kedel- og trykbeholder, pladeglas og jordskælvsforsikring;

b. Forsikring mod miljørisiko;

c. Forretningsafbrydelsesforsikring;

d. Lej abatement forsikring;

e. Indkomstforsikring.

Hertil kommer, at udlejerens lejemål generelt indeholder en bestemmelse, der giver udlejerens forsikringsselskab ret til subrogation. Hvad betyder det? Det betyder, at selv om lejeren måske har forårsaget "en brand" (eller en anden form for fare), hvor forsikringsselskaberne skal betales af forsikringsselskaberne til den forsikrede (udlejer), kan udlejerens forsikringsselskaber stadig sagsøge lejeren. Det er ikke ualmindeligt, at lejeren sikrer, at lejemålet indeholder en afkald på denne ret til subrogation.

2. Lejerens forsikring:

Lejer skal udtage al den pågældende forsikring som en forsigtig lejer, herunder kommercielt generelt ansvar for et beløb på ikke mindre end "x" mio. Pr. Begivenhed, tab af indkomstforsikring og enhver anden forsikring, som en lejers anerkendte forsikringsagent anser forsvarlig.

Forsikring bør også holdes til et niveau, som ikke udløser samforsikring. Co-forsikring opstår, hvor nogle forsikrede kan beslutte at forsikre for et beløb, der er mindre end ejendommens fulde værdi.

For at afskrække forsikrede fra under forsikring fastsætter forsikringsselskaberne, at minimumsprocenten af ​​den samlede værdi skal være forsikret, normalt i størrelsesordenen 80% eller 90%. Værdien er ikke bestemt, når politikken udstedes, men på tidspunktet for tabet.

3. Afbrydelse af interesse- og krydsansvarsklausul:

Hvis der er to forsikringer (for eksempel en udlejer og en lejer), der er nævnt i en politik, kan en forsikret som hovedregel ikke inddrive sig under politikken for nogen skade på sin ejendom forårsaget af den anden forsikrede og en misligholdelse af en forsikringsberettiget vil generelt ugyldiggøre politikken mod begge forsikrede.

For at undgå disse problemer bør forsikringsselskaberne kræve, at der indføjes en rentabilitets- og krydsforpligtelsesklausul i politikken. Denne bestemmelse giver den forsikrede mulighed for at modtage de fordele, der er indeholdt i politikken, uanset at skaden er forårsaget af den anden forsikringspolice.

Endvidere gælder en misligholdelse af en person, der er forsikret i henhold til politikken, som ellers ville annullere politikken i sin helhed, kun for den part, der foretager misligholdelsen og ikke påvirker dækningen af ​​den anden navngivne forsikrede.

Underordnede, Attornment, Registrering og Certifikater.

1. Mortgage:

Lejerens rettigheder i henhold til lejemålet kan pantsættes eller overdrages til en køber eller købere, alt efter omstændighederne. Udlejer kræver i almindelighed lejeren at påtage sig og blive lejer af sådanne købere eller realkreditinstitutter i løbet af lejekontrakten og er derfor forpligtet til at underskrive visse dokumenter.

2. Underordnelse og påklædning:

Underordnelsesklausulen kræver, at lejeren underordner sin interesse for panthaverens. Hvis dette er påkrævet, skal lejeren indhente en ikke-forstyrrelsesaftale underskrevet af udlejeren og panthaveren, der i det væsentlige angiver, at hvis udlejer er i misligholdelse i henhold til sine pagter i pantet, og panthaverne har til hensigt at gøre indsigelse mod udlejeren, så det vil oplyse lejeren og forudsat at lejeren har overholdt alle sine krav under lejekontrakten for ikke at forstyrre eller påvirke lejemålet - i princippet at forlade lejeren alene.

3. Registrering:

Det er generelt forsigtigt, især hvis lejekontrakten er på tre år eller mere, at registrere lejekontrakten i Landtitelkontoret. Imidlertid ønsker de fleste udlejere ikke, at disse lejemål skal registreres af åbenbare grunde. Nogle gange kan et kompromis udarbejdes.

4. Certifikater:

Fra tid til anden kan udlejeren kræve, at lejeren giver et estoppel certifikat til en efterfølgende køber af bygningen eller til panthaveren, hvilket tyder på, at udlejer ikke har standardindstillinger.

Hvis du faktisk underskriver et estoppel certifikat, der siger at udlejer ikke er i misligholdelse under lejekontrakten, idet du ved at udlejer er i misligholdelse under lejekontrakten, kan du være forhindret i at retsforfølge din ret under lejekontrakten for denne standard.

Lejers standard - Lejerens retsmidler:

Du bør omhyggeligt gennemgå de retsmidler, der leveres til udlejer om manglende betaling af leje, betaling af renter og tid til at afhjælpe en standard.

Hele lejekontrakten:

Som det blev sagt tidligere i dette papir, er en mundtlig aftale ikke værd at papiret er skrevet på. Som følge heraf bør ethvert side tilbud, arrangementer eller repræsentationer mellem parterne reduceres til skrivning. Generelt siger lejekontrakten, at der ikke er nogen pagter, repræsentationer eller garantier, udtrykkelige eller underforståede, undtagen og undtagen det, der er angivet i lejemålet.

nedrivning:

Afhængig af bygningens alder er det ikke usædvanligt at have en nedrivningsklausul i lejekontrakten. Hvis nedrivningsklausulen kommer ind under en bestemt tid (dvs. et år), ville det derfor være forsigtigt ikke at lægge mange penge på lejeboliger og lejeboliger.

Uanset lejemålets løbetid har udlejeren ret til efter hensigten at opsige lejemålet med udgangspunkt i, at bygningen vil blive slået ned. En nedrivningsklausul vil påvirke værdien af ​​din praksis.

Ekspropriation:

Ekspropriationsklausulen skal være udformet således, at både udlejer og lejer effektivt kan presse deres krav frem, således at begge vil drage fordel af enhver ekspropriation.

Mulighed for at forny:

Dette er et af de mest forsømte klausuler i en lejekontrakt. Hvis du ønsker at udnytte en mulighed for at forny, skal du forstå, at det skal ske inden for de tidsfrister, der er angivet i lejemålet, som helst anerkendes af udlejeren, og hvis lejen ikke kan aftales, er du stadig bundet af leje af lokalerne i opsættelsesperioden med spørgsmålet om lejebeløbet, der skal fastlægges generelt ved voldgift.

Parkering:

For mange lejere er parkering et vigtigt spørgsmål. For eksempel, hvis du er i et stribe indkøbscenter hvor parkering er begrænset, kan du ønske at have visse boder markeret eksklusivt til din brug. Du kan også ønske at overveje behovet for parkeringspladser af de andre lejere i striben indkøbscenter eller bygning. For eksempel kan du ikke være ved siden af ​​et ejendoms kontor hvor over 20 agenter kommer og går fra lokalerne dagligt.

Personlige Pagter:

Hvis lejemålet indeholder et Right of First Refusal eller et valg til at købe, så sørg for, at dokumentet er registreret i Land Title Office. Sørg også for at disse personlige pagter (som ikke løber med jorden) overføres i løbet af en fornyelsesperiode.